La procura speciale per acquisto immobile è un atto con cui una persona autorizza un delegato, in modo limitato e puntuale, a compiere gli atti necessari per acquistare un immobile al suo posto. Viene usata quando l’acquirente non può essere presente per firmare il compromesso o il rogito, per seguire le pratiche con il notaio o la banca, depositare somme, ritirare documenti e chiavi; perché sia efficace deve precisare i poteri conferiti e la durata e normalmente richiede forma scritta con autenticazione notarile o consolare, con eventuale legalizzazione o apostille se redatta all’estero.
Come scrivere una Procura speciale per acquisto immobile
Per redigere una procura speciale per l’acquisto di un immobile occorre identificare con precisione le parti coinvolte, definire chiaramente l’oggetto della delega e stabilire le formalità e i limiti del potere conferito. La procura deve indicare il nome, il cognome, la data e il luogo di nascita, il domicilio o la residenza, il codice fiscale e i dati relativi al documento d’identità del rappresentante (numero, data e autorità di rilascio); analoghi dati identificativi vanno riportati per il mandatario che riceve la procura, eventualmente corredati dal codice fiscale e dall’indirizzo dove può essere raggiunto. Se chi conferisce la procura è una società o un ente, la procura deve contenere la ragione sociale, la sede legale, il numero di iscrizione al registro delle imprese e il riferimento alla delibera societaria che autorizza la nomina del procuratore, con l’indicazione di chi è legittimato a sottoscrivere per conto dell’ente. Quando il disponente è coniugato è opportuno precisare lo stato civile e il regime patrimoniale (ad esempio comunione o separazione dei beni) e, se previsto dalla legge o necessario per l’atto, allegare il consenso del coniuge o una specifica autorizzazione notarile; in caso di rappresentanza di un soggetto incapace o minorenne, vanno indicati i dati e i poteri del tutore o del rappresentante legale.
La procura deve descrivere in modo puntuale l’immobile oggetto della compravendita: l’indirizzo completo, il Comune e la provincia, i dati catastali (foglio, particella, subalterno ove presenti), eventuali riferimenti dell’iscrizione ipotecaria, la tipologia dell’immobile e ogni altro elemento identificativo utile a evitare ambiguità. Deve altresì specificare le operazioni che il mandatario è autorizzato a compiere: la stipula del contratto preliminare o di qualsiasi altro atto propedeutico, la scelta del notaio o l’accettazione del notaio indicato, la sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita (rogito), la ricezione e l’effettuazione dei pagamenti (inclusi acconti e saldo), il rilascio di quietanze e liberatorie, la richiesta e la firma di contratti di mutuo e garanzie ipotecarie, la richiesta e l’ottenimento di certificati e visure (catastali, ipotecarie, urbanistiche, certificazioni comunali, attestato di prestazione energetica), nonché ogni dichiarazione necessaria ai fini fiscali e di registrazione dell’atto. Se il mandatario deve svolgere operazioni bancarie o fiscali è importante indicare espressamente il potere di firmare modelli fiscali, eseguire versamenti o incassare somme, presentare istanze presso l’Agenzia delle Entrate o sottoscrivere richieste di cancellazione o iscrizione di gravami presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
La procura dovrebbe prevedere con chiarezza eventuali limiti di spesa o condizioni particolari, come un prezzo massimo o minimo accettabile, una percentuale massima di mutuo da contrarre, o l’autorizzazione a sottoscrivere atti anche con condizioni non essenziali predefinite; qualora si voglia consentire al mandatario di nominare sostituti o procuratori speciali a sua volta, tale facoltà deve essere espressamente conferita. È altresì opportuno indicare la durata della procura, con data di efficacia e, se previsto, una clausola di scadenza automatica al verificarsi di un evento (ad es. al rogito), nonché le modalità e le condizioni di revoca; la procura può contenere una dichiarazione di accettazione del mandato da parte del mandatario quando ciò sia richiesto per ragioni di certezza giuridica.
Per le formalità di forma e autenticazione, in molte giurisdizioni e in particolare in Italia, la procura destinata a consentire la stipula di un atto notarile deve essere redatta in atto pubblico notarile o, quanto meno, come scrittura privata autenticata; il notaio che deve rogare l’atto può richiedere l’esibizione del documento originale e l’autenticazione della firma del disponente o del mandatario. È quindi fondamentale indicare nel testo il luogo e la data di redazione della procura, la sottoscrizione del conferente e, se richiesta, l’attestazione di autenticità da parte del pubblico ufficiale che abbia autenticato la firma; vanno allegati copia del documento di identità e del codice fiscale, e per soggetti esteri possono essere necessarie legalizzazioni, apostille e traduzioni certificate.
Dal punto di vista contenutistico e probatorio è consigliabile inserire espressioni che autorizzino il mandatario a compiere tutti gli atti necessari e strumentali al buon fine dell’acquisto, comprese le dichiarazioni sotto la propria responsabilità, l’accettazione e la rinuncia a oneri e diritti, la sottoscrizione delle relative ricevute e la firma di ogni eventuale documento integrativo o di rettifica. Qualora sia previsto che il mandatario possa trattare pattuizioni con una certa elasticità, è utile precisare eventuali margini discrezionali e i limiti entro i quali potrà operare. Infine, per motivi di certezza e opponibilità a terzi, è sempre consigliabile far redigere o almeno rivedere la procura da un notaio o da un avvocato esperto in diritto immobiliare, che verifichi la corrispondenza tra il contenuto della procura e le esigenze pratiche della compravendita, nonché la conformità alle norme formali richieste dalla legge e dalla prassi notarile.
Esempio Procura speciale per acquisto immobile
PROCURA SPECIALE PER ACQUISTO IMMOBILE
Il/La sottoscritto/a ______________________________________________________
nato/a a __________________________________________________ il _______________
residente in _______________________________________________________________
via/piazza _________________________________________________________________
Codice Fiscale _____________________________________________________________
Documento di identità: ______________________________________________________
rilasciato da ___________________________ il _______________ n. _______________
(denominato/a in seguito “Mandante”),
con la presente nomina e costituisce suo procuratore speciale
___________________________________________________________________________
(nome, cognome)
nato/a a __________________________________________________ il _______________
residente in _______________________________________________________________
via/piazza _________________________________________________________________
Codice Fiscale _____________________________________________________________
Documento di identità: ______________________________________________________
rilasciato da ___________________________ il _______________ n. _______________
(denominato in seguito “Procuratore”),
con i più ampi poteri per i seguenti atti e facoltà relativi all’acquisto dell’immobile sito in
Comune di _________________________________________________________________
Via/Piazza _________________________________________________________________
Civico _______________ CAP _______________
identificato catastalmente al foglio _______________ particella _______________ sub _______________
(ogni altra specifica dell’immobile: ___________________________________________________)
1) Stipulare, a nome e per conto del Mandante, il contratto preliminare di compravendita (compromesso), ogni relativo accordo accessorio e/o clausola integrativa, incluse pattuizioni su caparre, termini, condizioni sospensive e risolutive, penali e modalità di pagamento;
2) Stipulare, a nome e per conto del Mandante, l’atto pubblico o la scrittura privata traslativa a qualsiasi titolo (rogito), davanti a notaio da scegliere e nominare, accettare le condizioni fissate dal venditore e/o dal notaio, sottoscrivere l’atto e ogni documento ad esso connesso, e ricevere copia conforme dell’atto;
3) Pagare il prezzo concordato, anche mediante versamento in conto deposito notarile o su conti indicati, rilasciare quietanza liberatoria, percepire restituzioni e/o pagamenti di qualsiasi natura connessi all’operazione;
4) Versare caparre, acconti e saldi, assumere impegni di pagamento, sottoscrivere ricevute e quietanze, e firmare ogni documento attestante avvenuti pagamenti;
5) Negoziare e sottoscrivere condizioni relative a mutui, prestiti, eventuali surroghe o rinegoziazioni, chiedere e ottenere l’erogazione di finanziamenti ipotecari, costituire, liberare o modificare ipoteche, firmare contratti di mutuo, deleghe, istanze e ogni altro atto necessario;
6) Richiedere, ottenere e ritirare certificati, attestazioni e documenti di qualsiasi natura relativi all’immobile, ivi comprese visure catastali, planimetrie, estratti di mappa, certificati comunali di destinazione d’uso, certificazioni di agibilità, certificazioni energetiche (APE), certificazioni urbanistiche, nulla osta, concessioni e autorizzazioni edilizie, certificati di destinazione d’uso e ogni altro documento tecnico e amministrativo;
7) Presentare istanze, dichiarazioni e domande agli Uffici Pubblici, Agenzia delle Entrate, Conservatoria dei Registri Immobiliari, Catasto, Comune, Provincia, Regione, Camere di Commercio, Gestori di pubblici servizi e società erogatrici di utenze, con firma di ricevute e ritiro di documenti;
8) Rappresentare il Mandante presso studi notarili, uffici pubblici e privati, società di servizi, banche e terze parti, anche per la registrazione e trascrizione degli atti, per la voltura delle utenze (acqua, luce, gas, telefono), per la richiesta di certificazioni e per ogni adempimento fiscale e amministrativo;
9) Compilare, sottoscrivere e presentare ogni dichiarazione fiscale, modello e comunicazione connessi alla compravendita (compresa la registrazione dell’atto, l’imposta di registro, IVA, imposte ipotecarie e catastali), richiedere eventuali rateazioni, rimborsi o agevolazioni fiscali e firmare quietanze fiscali;
10) Accettare e sottoscrivere concordati, transazioni, rinunce, promesse e rinvii, esercitare il diritto di ripensamento o rinunzia ove possibile, accettare consegne, ritirare chiavi e prendere possesso dell’immobile a nome del Mandante;
11) Effettuare ogni comunicazione necessaria ai fini dell’acquisto e della successiva gestione della pratica, assumere obblighi e responsabilità connessi, sostenere spese, anticipare somme, richiedere rimborsi e rendicontare le spese sostenute al Mandante;
12) Delegare, in tutto o in parte, i poteri conferiti con la presente procura a terze persone, nominare sostituti e procuratori speciali, con facoltà di sostituzione e sub-delega;
13) Compire qualsiasi altro atto, adempimento o firma che sia necessario, utile o opportuno per la completa esecuzione della presente procura e per il buon fine dell’acquisto dell’immobile.
Il Mandante dichiara che la presente procura è conferita con facoltà di compiere tutti gli atti necessari, anche se non espressamente specificati, purché funzionali all’acquisto dell’immobile sopra descritto.
La presente procura è valida fino al _______________ oppure fino al compimento di tutte le formalità inerenti e connesse all’acquisto dell’immobile, salvo revoca intervenuta da parte del Mandante.
Luogo di sottoscrizione: ___________________________________________________
Data: _____________________________________________________________________
Firma del Mandante:
___________________________________________________________________________
Accettazione del Procuratore:
Il/La sottoscritto/a ______________________________________________________
dichiara di accettare la presente procura e i poteri qui conferiti.
Luogo: ____________________________________________________________________
Data: _____________________________________________________________________
Firma del Procuratore:
___________________________________________________________________________
Documento identificativo del Mandante: tipo __________________ n. _______________ rilasciato da _____________________ il _______________
Documento identificativo del Procuratore: tipo __________________ n. _______________ rilasciato da _____________________ il _______________